La permuta sotto il profilo della tassazione nel settore edilizio

La permuta nel settore edilizio


La permuta è l’istituto che rappresenta l’erede diretto del baratto. Nel Codice Civile italiano, essa viene definita nell’articolo 1552, che la presenta come quel tipo di contratto avente ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà delle cose, o di altri diritti da un contraente all’altro.
Come si deduce dall’interpretazione letterale dell’articolo, la permuta è un contratto bilatero, ovvero in cui compaiono due parti (anche se le singole parti possono essere composte da più soggetti). L’oggetto della permuta può essere lo scambio di due beni, di un bene contro un servizio, o di due servizi. 
Nel settore edilizio si fa spesso ricorso a questo istituto, quando un costruttore permuta una costruzione da terminare, quindi un bene futuro, con un bene presente, ovvero un terreno. Le motivazioni che inducono il costruttore a ricorrere alla permuta sono la possibilità di essere finanziato senza ricorrere ad esterni. 
Spesso questo tipo di permuta avviene tra un soggetto IVA e un soggetto che non sia IVA. Cosa accade con l’Imposta di Registro in questo caso? L’IVA viene applicata sull’operazione del soggetto IVA, mentre sull’altra si applica l’imposta di registro.
Ai fini IVA, l’art. 11, D.P.R. n. 633/1972 stabilisce che le “cessioni di beni effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni sono soggette all’imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali sono effettuate”. Trattasi del cosiddetto principio della tassazione separata, che riguarda propriamente anche la permuta. 
Bisogna quindi verificare se include o meno un trasferimento soggetto ad IVA. 
Se la include, ai sensi dell’art. 40, comma 2, D.P.R. n. 131/1986, allora si “si applica sulla cessione o prestazione non soggetta all’imposta sul valore aggiunto”. Se non include un trasferimento soggetto ad IVA, allora l’imposta di registro si applica, una sola volta, sul “valore del bene che dà luogo  all’applicazione della maggiore imposta”, come stabilito ai sensi dell’art. 43 let b del D.P.R. n. 131/1986. Per quanto concerne l’imposta ipotecaria è proporzionale al 2% del valore della proprietà, come avallato dalla circolare dell’UE, n. 8/E del 2007, dove si legge: “la permuta, in quanto unico negozio giuridico, dia luogo ad un’unica formalità, per la quale è dovuta l’imposta ipotecaria calcolata su una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta di registro”. 
Nella permuta all’art 1554, il codice civile tratta specificamente le “Spese sulla permuta”, e stabilisce che “salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali”. 
 


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